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Do Direito News - Tema recorrente em meus atendimentos é o de saber como vender imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam com a alienação, notadamente quando o inventário teve apenas um bem imóvel partilhado.
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Suponha-se que a pessoa falecida tenha deixado como herança um único imóvel a partilhar e quatro herdeiros, todos filhos do finado.
Após a tramitação do inventário, é feita a partilha da seguinte maneira: cada um dos quatro filhos fica com 25% do imóvel. Com isso, o bem agora passa a ter quatro proprietários.
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Como só um dos irmãos mora no imóvel, instaura-se um mal-estar com os demais, porque apenas um está utilizando 100% do bem, enquanto os outros, que detêm 75% da propriedade, pagam aluguel em outras casas e nada estão ganhando desde a partilha.
Então os outros três irmãos decidem vender o bem, mas o quarto irmão, que está morando no imóvel, manifesta-se contra a alienação. Ele alega que também é dono, e, como proprietário, tem o direito de definir sobre o imóvel, e estipula que ele não será vendido.
Bom, este quarto irmão não tem razão. Com efeito, basta que somente um dos irmãos queira vender, e, automaticamente, todos os demais ficarão obrigados a assim proceder.
Nessa situação considera-se que os herdeiros vivem em um condomínio (mais de um dono) de um bem indivisível (não é possível “retalhar” o imóvel em uma parte para cada irmão).
Em havendo condomínio, se um dos herdeiros optar pela venda, os demais não têm o direito de resisti-la, senão o de comprar a parte daquele (s) que quer (em) a alienação[1].
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O que fazer se um dos herdeiros não aceitar a venda?
Nos termos do que expliquei, ele não poderia não aceitar a venda. Em o fazendo, a providência a se tomar é a alienação forçada, por meio de ação judicial.
No processo, o consentimento desse herdeiro será suprido pelo do (a) juiz (a), inclusive expedindo escritura pública de compra e venda sem a necessidade de assinatura do herdeiro contrário.
Se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, será feito leilão judicial. Não aconselho enveredar pelo caminho do leilão, posto que os valores de arrematação costumam ser muito menores que os de mercado.
Ressalto, porém, que não se deve confundir ausência de consenso sobre a venda com a divergência quanto ao modo de efetuá-la. No primeiro caso, basta o suprimento do consentimento, enquanto no segundo é que se chega ao leilão[2]. Dificilmente há dissenso quanto ao método, e sim quanto à alienação em si.
Há como preservar a memória desse bem da herança?
Outro aspecto que deve ser levado em consideração é o do herdeiro que não quer a alienação em razão de desejar preservar aquele bem que considera precioso, que foi do pai, da mãe, etc.
Friso que um direito assiste a esse herdeiro: o direito de preferência. Isso significa que ele poderá comprar o imóvel pelo mesmo preço que uma terceira pessoa oferecer, sem precisar aumentar a oferta.
Se o maior valor achado perante terceiros para a venda for de R$ 500.000,00, poderá comprá-lo pelos mesmos R$ 500.000,00, sem necessidade de dar um lance maior.
Pode parecer algo sem sentido, a priori. Entretanto, não é difícil encontrar verdadeiras birras entre irmãos, nas quais um deles, que almeje comprar o imóvel, seja interpelado por seus pares no sentido de exigir dele valor maior que o oferecido por terceira pessoa.
Imagine-se que no exemplo dos R$ 500.000,00 o irmão que queira comprar o imóvel ouça dos demais: “Ora, mas R$ 500.000,00 nós já encontramos. Se você quiser adquirir, tem que pagar R$ 510.000,00.”
Como visto supra, este irmão poderá adquirir o bem pelos mesmos R$ 500.000,00, sem dar um centavo a mais. Poderá fazer isto valer até mesmo judicialmente.
Não obstante, precisará dispor de dinheiro para isso. Não poderá impor aos demais herdeiros que mantenham o imóvel sem pô-lo à venda para preservar as lembranças do falecido, a não ser que estes assim também entendam.
Ora, sendo eles também donos, e conferindo o direito de propriedade a prerrogativa de dispor daquilo que se é dono[3], de outra maneira não poderia portar a lei.
